Loyers nécessaires pour rentabiliser les terrains agricoles

En France, de nombreux propriétaires ont à leur disposition des terrains inutilisés, négligés pendant des années, ou qui ont été reçus en héritage et ne savent pas comment en tirer profit. Quant aux agriculteurs, en ces temps de changements climatiques, certains doivent trouver de nouvelles façons de valoriser leurs terres.

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Pour cela, il existe des solutions pour rentabiliser son terrain agricole. Dans cet article, nous vous parlons de la mise en location de vos terrains agricoles.

1 - Louez vos terres à un agriculteur

Si vous n'exploitez pas vos terres mais ne souhaitez pas les vendre. Vous pouvez louer vos terres à un agriculteur cela assurera leur occupation, leur entretien et leur utilité sur le long terme.

En louant votre terrain agricole, vous percevez un loyer et l'agriculteur, quant à lui, exploite le terrain dans le but de réaliser un profit.

Pour collecter le loyer, vous avez besoin d'un contrat de location.

‍Qu’est qu’un contrat de location ?

Le contrat de location, appelé également bail agricole, est le contrat par lequel le propriétaire met à disposition de l'exploitant des terres et/ou des bâtiments en contrepartie d'un loyer. Il est d'une durée minimum de 9 ans.

Le bail doit être conclu par écrit pour protéger les intérêts de chaque partie. Le loyer d'un bail agricole ne peut être décidé par le propriétaire du bien. Ce dernier est fixe et il est déterminé, à l'aide de l'indice des loyers, tous les six ans par arrêté préfectoral.

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Qu'est-ce que l'indice des loyers ?

Mis en place en 2010, l’indice des loyers permet de fixer le montant des loyers des terres nues et des bâtiments d'exploitation dans le secteur de l'agriculture. L'indice des fermages correspond à un montant mensuel par m2 de surface habitable. Le montant varie ensuite en fonction de la conservation de l'habitation, des éléments de confort et de la localisation du bien. Le montant du loyer est défini en fourchette, avec une somme minimale et une somme maximale, toutes deux fixées par arrêté préfectoral.

Comment calculer le fermage ?

Pour calculer le fermage, une formule existe :

Loyer de l'année précédente par hectare X indice de l'année en cours / indice de l'année précédente.

Ce calcul ne concerne que les baux agricoles conclus après le 2 janvier 1996. Les baux plus anciens et non renouvelés gardent un loyer fixé en denrées (lait, blé, viande, etc.) mais leur évolution est indexée sur l'indice des fermages.

Quels sont les avantages ?

Le fermage permet au propriétaire de garder son bien tout en assurant leur occupation, leur entretien et leur utilité sur le long terme. Le propriétaire reçoit un loyer même si le prix du fermage reste relativement faible mais cela engendre également quelques contraintes. L’agriculteur peut rompre le bail quand il le souhaite sans préavis alors que le propriétaire doit avertir l’agriculteur 18 mois avant l’expiration du bail par huissier. Si vous souhaitez vendre vos terres, l’agriculteur est prioritaire pour l’achat, et en cas de vente à un tiers, le bail continue. ​​

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2 - Louez vos terres pour y installer une centrale photovoltaïque

Vous êtes propriétaire de terrains avec une faible valeur commerciale ou qui produisent de faibles rendements.

Avez-vous pensé à louer vos terrains à un investisseur photovoltaïque ?

Qu’est qu’un champ photovoltaïque ?

Un champ photovoltaïque ou une ferme photovoltaïque consiste à installer une centrale photovoltaïque sur plusieurs hectares de terrain et générer une production électrique qui est revendue par l’investisseur. En contrepartie, vous pourrez percevoir un loyer de plusieurs milliers d’euros par hectare (en moyenne 3 000€/ha), chaque année pendant 40 ans.

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Comment ça marche ?

Pour mettre en place un projet photovoltaïque, il faut tout d’abord être propriétaire du terrain. Les terrains sont de préférence des terrains dégagés, plats et ayant de nombreux hectares. De plus, ils doivent être faciles d’accès.

Avant de pouvoir construire une ferme au sol sur votre terrain, l'investisseur devra obtenir de multiples autorisations, afin de s’assurer de la comptabilité du projet avec le document d’urbanisme. En premier lieu, un permis de construire, puis une convention de raccordement au réseau électrique et enfin un contrat de vente de l'électricité.

Dès lors que l'ensemble des autorisations permettant l'installation des panneaux au sol ont été obtenues, vous signerez un bail avec l'investisseur d’une durée de 40 ans. Ce bail autorise la société photovoltaïque à installer une centrale photovoltaïque sur plusieurs hectares de terrain et à les exploiter pendant la durée du bail. En contrepartie, l'investisseur vous reversera le loyer, convenu lors de la signature du bail, à partir de la mise en service jusqu'au terme du bail.

Sur quels types de terres agricoles peut-on implanter une ferme solaire ?

Ces fermes solaires n’ont pas pour vocation à occuper des terres arables, qu’il faut préserver pour les besoins alimentaires. Par conséquent, les fermes solaires sont souvent mises en place sur des terres non exploitables : terrains pollués ou terrains en friche, anciennes carrières…

Cependant, les panneaux solaires peuvent être installés sur certaines zones agricoles exploitées, ce qu’on appelle l’agrivoltaïsme. C’est une pratique qui consiste à allier l’agriculture et l’utilisation de panneaux photovoltaïques. En effet, il est possible de faire cohabiter, par exemple, l’élevage d’animaux avec le projet de panneaux photovoltaïques. En France, ce type d’aménagement permet d’éviter d’utiliser des terres uniquement pour la production énergétique. La création de ferme solaire est donc accessible à tous! Que vous soyez éleveurs, horticulteurs, viticulteurs ou encore maraîcher, les fermes solaires s’adaptent à chaque activité agricole.

Quels sont les avantages ?

Les fermes solaires permettent de valoriser les terres agricoles. Ensuite, elles permettent également de gagner un revenu complémentaire grâce à la production d’énergie faite par la centrale. Louer son terrain au profit de l’énergie verte est rentable en plus d’être écologique. L’écologie est au cœur de nos préoccupations actuelles, Opter pour la mise en place de fermes solaires est un excellent moyen de préserver l’environnement. Elles réduisent les émissions de gaz à effet de serre. Cela vous permet également de faire vos premiers pas vers la transition énergétique.

De plus, lorsqu'elle arrive en fin de vie, la ferme photovoltaïque est totalement démontée par l’investisseur. Il ne reste plus qu’au propriétaire la possibilité de récupérer l’usage de son terrain ou bien d’opter pour l’installation d’une nouvelle centrale solaire.

Si vous êtes intéressé pour lancer un projet photovoltaïque sur vos terrains agricoles, nous serions ravis d'approfondir votre étude. Pour cela, c'est très simple : il vous suffit de déposer un dossier en quelques clics et un de nos expert vous contactera sous 48 heures afin d'étudier votre projet de location de terrain pour panneaux solaires.

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