Centrale solaire : tout savoir sur le bail emphytéotique

Pour un projet photovoltaïque, il est nécessaire d’établir un contrat entre le propriétaire foncier et la société photovoltaïque qui garantit la transparence à chaque parties. 

Un projet photovoltaïque est un investissement sur le long terme. La société prend en charge le coût de l’installation, du raccordement et de la maintenance. L’ensemble de ces investissements doivent être absorbés dans le temps pour que ce partenariat soit gagnant-gagnant. La durée moyenne d’un tel contrat est d’environ 30 ans pour en maximiser la rentabilité. C’est pour cela que le bail emphytéotique est particulièrement utilisé dans les projets photovoltaïques car une de ses spécificités est sa longue durée. 

Dans cet article, nous vous informons sur les baux emphytéotiques. 

1 - Un bail emphytéotique, qu’est-ce que c’est ? 

Le bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée, compris entre 18 et 99 ans entre un bailleur (le propriétaire du terrain) et un preneur (la société photovoltaïque). 

C’est un acte notarié qui garantit l’impartialité et le respect des obligations et des droits sur toute sa durée. 

Ce bail autorise le bailleur, le propriétaire foncier, à louer son terrain en contrepartie d’un loyer unique ou annuel et il autorise le preneur, la société, à installer des panneaux photovoltaïque et à les exploiter pendant la durée du bail.

2 - Quelles sont les mentions obligatoires ?

Plusieurs éléments doivent absolument figurer sur le bail emphytéotique dédié aux panneaux photovoltaïques, notamment :

  • L’identification des parties (nom, prénom, adresse, dénomination sociale…) 
  • La désignation précise du bien qui est loué comme les numéros de parcelle et/ou la surface 
  • La durée du contrat 
  • Les conditions de résiliation 
  • Les informations relatives au loyer : montant et date de paiement
  • Les conditions générales comme par exemple l’entretien ou l’assurance
  • Les conditions suspensives comme par exemple l’obtention des autorisations d’urbanisme ou environnementales
  • Les conditions particulières comme l’existence ou la constitution d’une servitude, une division…
  • Les éléments qui concernent la fiscalité de ce bail
  • La fin du bail

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3 - Quels sont les droits et les obligations des parties ?

Comme souvent dans la signature d’un contrat, les deux parties sont soumises à des droits et à des obligations.

  • Pour le bailleur

Sur toute la durée du contrat, le bailleur cède la jouissance, contre un loyer. Les loyers peuvent faire l’objet d’un versement annuel ou unique.

Au terme du contrat, il pourra récupérer son bien avec une possibilité de conserver l’ensemble des améliorations qui y ont été apportées par le preneur, et ce, sauf clause contraire, sans complément financier (droit de reprise).

Le droit de jouissance accordé nécessite d’être précisément délimité dans l’espace. Ainsi, une division du bien loué doit être effectuée par volumes. Dans le cadre d’une installation sur un terrain, le propriétaire accordera un droit sur le sol et tout ce qui pourra être érigé dessus.

  • Pour le preneur

Ce dernier doit s’acquitter des modalités prévues dans le bail et respecter le droit de jouissance qui a été défini. 

Pour assurer la bonne exécution du contrat, il est nécessaire d’envisager à sa conclusion l’ensemble des dispositions spécifiques à son fonctionnement, et notamment pour l’accès aux installations. A ce titre, il est parfois nécessaire de prévoir des servitudes de passage indispensables à la réalisation de l’exploitation.

Le preneur ne peut dénaturer le bien sans accord du propriétaire, ni le détériorer. 

4 - Que se passe-t-il à la fin du bail ?

A la fin du bail, 3 choix s’offrent à vous (cela doit être indiqué dans le bail) :

  • Le bailleur devient propriétaire de la centrale photovoltaïque : Il peut alors soit utiliser l’énergie produite pour sa propre consommation soit revendre l’intégralité de l’électricité, via un contrat avec EDF OA, pour générer un revenu complémentaire.
  • Le renouvellement du bail : Selon le Code rural, un bail emphytéotique ne peut se prolonger par tacite reconduction, ni conférer un droit au renouvellement. Toutefois, les Parties peuvent convenir que le Preneur pourra solliciter la prorogation du Bail. Les conditions et la durée doivent être précisées dans les conditions du contrat.
  • Le preneur restitue au bailleur le bien loué : La remise en état du bien implique la démolition de toutes les installations que le locataire a pu librement réaliser en cours de bail. Les détails devront être négociés et indiqués dans le bail emphytéotique.

Il est possible de résilier un bail emphytéotique en cas de non-respect des conditions prévues par le bail ou de non-paiement du loyer pendant deux ans consécutifs. En cas de décès du propriétaire, le bail emphytéotique est transmis aux héritiers et continue de s'appliquer.

5 - La fiscalité du bail emphytéotique

Quelques spécificités sont à prendre en compte en matière fiscale lors de la conclusion d’un bail emphytéotique. 

Le contrat de bail qui confère un droit réel immobilier au preneur doit obligatoirement être publié au fichier immobilier. Au moment de cette publication, la taxe de publicité foncière devient exigible. Elle est calculée sur la base du montant cumulé des redevances prévues sur l’ensemble de la durée de l’emphytéose. L’article 742 du code général des impôts dispose que le taux de la taxe de publicité foncière est de 0,70%.

Sur le plan fiscal, le preneur est redevable de l'impôt foncier durant toute la période du bail. Conformément aux dispositions du règlement BOI-ENR-JOMI-30, il ne dispose pas du moindre recours à l'encontre de son bailleur. 

Le bailleur est imposé sur les loyers qu’il perçoit dans le cadre du bail emphytéotique, selon le régime applicable aux revenus fonciers. Toutefois, le montant du canon annuel est souvent inférieur à celui d’un loyer ordinaire, ce qui permet au bailleur de réduire son imposition. 

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